El desahucio de Maricarmen, una vecina de 87 años del barrio de Retiro, conmovió a España y puso la vivienda en el centro de la agenda. El movimiento por la vivienda bautizó “Decreto Maricarmen” a la respuesta del Gobierno: dos decretos aprobados a contrarreloj, tras seis días de negociación entre el PSOE y sus socios.
Hoy 2 de octubre se confirmó la peor noticia para el proyecto de vivienda del Gobierno. Los dos decretos impulsados por PSOE y Sumar en el Consejo de Ministros no pasaron el corte en el Congreso tras los votos en contra de PP, Vox y Junts.
Ahora, los ojos están puestos en un posible adelanto electoral.
Pero para quien mira desde Argentina, la pregunta era simple:
¿cambiaba algo para el que compra para alquilar en Madrid o Málaga?
En la práctica, muy poco. Te explicamos por qué.
EL TOPE DE PRECIOS: EXISTE EN EL PAPEL, PERO NO DONDE INVERTÍS VOS
El tope de la Ley de Vivienda solo se aplica en zonas declaradas “tensionadas”, y esa declaración depende de cada comunidad autónoma. Hasta hoy solo lo hicieron cuatro:
- Cataluña, que concentra la mayoría de los municipios.
- Euskadi (Bilbao, Vitoria, San Sebastián y otros).
- Navarra (21 municipios, entre ellos Pamplona y Tudela).
- Galicia (A Coruña).
Madrid y Andalucía no declararon ninguna y no tienen intención de hacerlo. El tope existe en el Boletín Oficial, pero no tiene aplicación práctica donde está el inversor argentino.
Y donde sí se aplica, los resultados son elocuentes. En Cataluña, dos años después del tope, los anuncios de larga estancia cayeron un 72%, buena parte de esa vivienda pasó al alquiler de temporada y el precio de publicación igual subió un 13,7%. Se regula el precio de un producto que cada vez existe menos.
ALQUILER DE TEMPORADA Y POR HABITACIONES: UNA NORMA DIFÍCIL DE APLICAR POR DISEÑO
El decreto intentaba limitar también estos segmentos. La norma dice que la suma de los alquileres de las habitaciones no puede superar el valor del alquiler del piso entero.
Pero para limitar un precio hace falta una referencia: un contrato anterior sobre el cual fijarlo. Una vivienda que sale por primera vez al mercado, o que cambia de modalidad, no la tiene. No existen tablas oficiales, y queda solo lo que el dueño declara. Además, en una habitación el precio suele incluir servicios, muebles, limpieza o suministros, y cada componente es una vía para ajustar lo que se cobra.
Hasta los análisis del sector admiten que la limitación probablemente solo podía tener efecto real donde ya hay control de precios. En Madrid y Málaga, el alquiler por habitaciones sigue siendo un producto muy rentable, con demanda sostenida de estudiantes y profesionales jóvenes.
CONTRATOS INDEFINIDOS: LO QUE MÁS ASUSTÓ FUE LO QUE MENOS CHANCES TUVO
El punto que más ruido hizo, la conversión de los contratos en indefinidos, quedó en un decreto separado sin los votos garantizados en el Congreso. Un decreto-ley necesita ser convalidado en 30 días, y si no lo es, pierde vigencia. Hoy ese texto no cuenta con el apoyo de Juntos ni del PNV.
MEDIDAS CON FECHA DE VENCIMIENTO
Estamos ante un Gobierno en minoría que negocia bajo la presión de la calle y de sus socios, mientras el problema de fondo, la falta de oferta, sigue sin resolverse.
Y el horizonte político es corto. España tiene elecciones generales en 2027, y las encuestas publicadas le dan a PP y Vox escaños suficientes para formar gobierno. Alberto Núñez Feijóo ya anunció su agenda inmobiliaria:
- Eliminar los topes al alquiler y las zonas tensionadas.
- Simplificar trámites, con silencio administrativo positivo a los tres meses para los informes urbanísticos.
- Reforzar las medidas contra la okupación, con desalojos exprés.
- Dar más seguridad jurídica a los propietarios.
No es solo una promesa de campaña: en abril, el Congreso aceptó tramitar esa ley con los votos de PP, Vox, Junts y UPN. Muchas de las medidas de hoy pueden no sobrevivir a un cambio de gobierno.
¿ENTONCES NO HAY QUE PRESTAR ATENCIÓN?
Sí, a dos cosas concretas. Para el propietario, lo más relevante es la seguridad jurídica: plazos de los contratos, actualización de la renta y la protección frente a desalojos de inquilinos vulnerables. Por eso hay que:
- Elegir bien el perfil del inquilino.
- Definir el tipo de contrato adecuado.
¿POR QUÉ SE REDUJO LA OFERTA DE ALQUILER?
Por tres razones.
La demanda crece mucho más rápido que la construcción. La burocracia para aprobar planos es tan pesada que solo vale la pena construir producto de lujo. Y el marco regulatorio le transmite al propietario una sola señal: alquilar a largo plazo es complicado.
Y acá hay un dato clave: el propietario español típico no es un fondo. Es una familia con uno o dos pisos. Cuando percibe complicaciones, pasa al alquiler de temporada o directamente deja el piso vacío.
El caso más claro es Cataluña, la comunidad que aplica los topes de forma más amplia. Dos años después del tope:
- Los anuncios de larga estancia cayeron un 72%.
- El precio de publicación siguió subiendo: 13,7% en dos años.
- En Barcelona, el alquiler de temporada ya representa el 49% del total, contra una media nacional del 15%.
Se regula el precio de un producto que cada vez existe menos.
ZONAS TENSIONADAS: EL TOPE QUE NO LLEGA A MADRID NI A ANDALUCÍA
La Ley de Vivienda de 2023 permite que cada comunidad autónoma declare “zonas tensionadas” y aplique límites a las rentas. La clave es que depende de la voluntad de cada comunidad.
A la fecha solo lo hicieron cuatro:
- Cataluña, que concentra la mayoría de los municipios.
- Euskadi (Bilbao, Vitoria, San Sebastián y otros).
- Navarra (21 municipios, entre ellos Pamplona y Tudela).
- Galicia (A Coruña).
Madrid y Andalucía no declararon ninguna y no tienen intención de hacerlo. En el sur no hay ninguna.
Es decir: donde invierte la gran mayoría de los argentinos, el tope no se aplica.
EL PROBLEMA DE FONDO: ESPAÑA CONSTRUYE MUY POCO
Más allá de la regulación, hay un déficit estructural. Según el Banco de España, el déficit acumulado entre 2021 y 2025 llegó a 750.000 viviendas. Solo el año pasado se crearon 240.000 hogares y se terminaron 92.000 casas.
A eso se suma que ciudades como Madrid reciben también migración interna desde otras partes de España. Casi no hay proyectos de obra nueva pensados como producto para alquilar, y hay muchos pisos vacíos que no salen al mercado.
En 2025 además, llegaron 700.000 personas al país. Madrid es hoy la capital más cara, con 23,3 €/m² al mes según idealista, y subió en torno a un 50% en cinco años. Eso sostiene precios y rentabilidades.
Traducido al lenguaje del inversor: el ruido de hoy puede ser la oportunidad de entrar mientras otros dudan. Y en un mercado donde falta producto, el que tiene la propiedad tiene la ventaja.
¿Querés saber cómo te afecta a vos?
Escribinos.
Por Claudio Bolotinsky
Director SiiMadrid
